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开发商免物业费法律上应当如何认定和评价?

  01

 
  【问题提出】
 
  继上一期初步探讨新旧建成的物业是否受前期物业服务合同规制问题外,本期继续探讨新开盘的楼盘,多存在前期物业服务费的免收情形,比如开发商作出承诺在一定条件下买受人可以免交业主入住后若干时间段的前期物业服务费;那么法律上应当如何认定和评价呢?
 
  02
 
  【法律分析】
 
  《中华人民共和国民法通则》第58条第1款第(4)项规定:恶意串通,损害第三人利益的民事行为应当认定为无效;《中华人民共和国合同法》第52条第(2)项规定:合同的双方当事人恶意串通,损害第三人利益而签订的合同,也应当认定为无效合同。开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺,其效力应具体问题具体分析。
 
  1、一般情况下,开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。根据物业服务的相关法律法规,开发商交房、业主收房后,业主应当向物业服务企业缴纳物业服务费,这是区分所有权人的成员权与对共用部分的共用权决定的业主应当承担的法定义务。因建设单位应当通过招投标方式选定前期物业服务企业对建成物业进行前期物业管理,故除非经过前期物业服务企业的书面授权,开发商无权代前期物业服务企业做出承诺免除买受人的物业服务费,其擅自作出的承诺无效。
 
  2、前期物业服务费的免除只有同时具备以下条件才有可能认定有效:(1)开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同,合同中约定物业管理的服务内容、方式、范围以及违约责任,并且明确约定由开发商向前期物业服务企业购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或业主收房后的部分时间段的物业服务费,或者是前期物业服务企业做出免除业主交纳物业服务费的承诺;(2)商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳,并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定,且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。只有在满足前述两项条件时,开发商承诺其承担业主收房之后的部分物业服务费,且物业服务企业签订的物业服务合同的对此表示同意,业主才能享有赠送的物业服务费。
 
  03
 
  【律师建议】
 
  1、开发商进行营销推广时,不可一味为了销售而随意作出承诺,否则有违法律规定,而导致业主的诉累,如欲作出承诺,则应该和前期物业服务企业签订相关合同,明确相关权利义务。
 
  2、业主在选购房屋时,应慎重审查相关合同约定,切忌不可盲目相信广告词的宣传而不作任何审慎义务,否则,将面临拖欠物业服务费而被物业服务企业诉讼的风险。